Eine energetische Modernisierung verbessert die Energieeffizienz Ihres Gebäudes und reduziert den Energieverbrauch. Doch was müssen Sie rund um das Thema alles beachten? Energie Effizienz Experte und Diplomingenieur Kai vom Lehn klärt auf.
Allgegenwärtige Krisen zwingen uns zum Umdenken. Eine der größten Fragen unserer Zeit lautet: Wie können wir unser Leben zukunftssicher gestalten? Dabei macht diese Frage vor keinem Lebensbereich halt. Auch Eigentümer/-innen von Gebäuden fragen sich, wie sie ihre Immobilien fit für die Zukunft und nachhaltiger machen können.
Kai vom Lehn ist zertifizierter Energieberater und Geschäftsführer bei Energie Effizienz Profi (EEP). Das Unternehmen hat es sich zur Aufgabe gemacht, den Zugang zu Fördermitteln einfach und effizient zu gestalten. Mit der professionellen Unterstützung können sich Gebäudeeigentümer/-innen in kürzester Zeit Zuschüsse zwischen 15 und 70 Prozent sichern.
Für das Gira Magazin beantwortet uns Herr Vom Lehn einige der wichtigsten Fragen rund um das Thema Energetisches Modernisieren und gibt Ihnen wertvolle Tipps für Ihr (Um-)Bauvorhaben.
Gira Redaktion: Herr vom Lehn, für Sie als Experte, was fällt alles unter energetische Modernisierung?
Kai v. Lehn: Unter energetische Modernisierung fallen Maßnahmen, die die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern. Solche Maßnahmen zielen darauf ab, Ihren Energieverbrauch zu reduzieren, den Komfort zu erhöhen und Umweltbelastungen zu verringern.
Beispiele dafür sind der Austausch von alten Fenstern gegen neue, das Dämmen von Wänden, oder eben auch die Installation von smarter Haustechnik, um über Wetterdaten die Heizung, das Licht oder die Jalousien zu steuern.
Zum besseren Verständnis habe ich Ihnen eine Übersicht über energetische Modernisierungsmaßnahmen mitgebracht. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Reduzierung der Energiekosten bei, sondern auch zur Steigerung des Immobilienwerts und zur Verringerung des CO₂-Ausstoßes.
In vielen Fällen gibt es auch staatliche Förderungen oder Zuschüsse für energetische Modernisierungen, was die Investitionskosten senken kann.
Gira Redaktion: Also wird der Einbau von neuen Fenstern auch als energetische Modernisierungsmaßnahme gewertet?
Kai v. Lehn: Ja, der Austausch alter Fenster gegen moderne, energieeffiziente Modelle trägt erheblich zur Verbesserung der Energieeffizienz eines Bestandsgebäudes bei. Neue Fenster mit besseren Isolierwerten, beispielweise einer Dreifachverglasung, reduzieren den Wärmeverlust, senken den Energieverbrauch der Heizung und verringern somit die Heizkosten.
Zudem erhöhen sie den Wohnkomfort, indem sie Zugluft und Feuchtigkeit besser abhalten. Diese Maßnahmen tragen zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes bei und sind oft Bestandteil staatlicher Förderprogramme zur energetischen Sanierung.
Gira Redaktion: Was ist der Unterschied zwischen einer energetischen Modernisierung und einer energetischen Sanierung?
Kai v. Lehn: Der Unterschied zwischen energetischem modernisieren und energetischem sanieren liegt hauptsächlich im Umfang und Ziel der Maßnahmen. Auch der Zustand des Gebäudes wird bewertet.
Bei einer energetischen Modernisierung werden gezielte Maßnahmen ergriffen, um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern. Die Maßnahmen betreffen sowohl einzelne Bereiche als auch umfassendere Teile des Gebäudes, wie beispielweise der Austausch von Fenstern, die Verbesserung der Dämmung oder die Modernisierung der Heizungsanlage.
Das Hauptziel ist die Reduzierung des Energieverbrauchs und der Energiekosten sowie die Verbesserung des Wohnkomforts. Diese Maßnahmen werden oft bei bestehenden Gebäuden durchgeführt, die möglicherweise bereits einen guten Zustand haben, aber durch Modernisierungen noch energieeffizienter gemacht werden.
Kai v. Lehn: Der Unterschied zwischen energetischem modernisieren und energetischem sanieren liegt hauptsächlich im Umfang und Ziel der Maßnahmen. Auch der Zustand des Gebäudes wird bewertet.
Bei einer energetischen Modernisierung werden gezielte Maßnahmen ergriffen, um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern. Die Maßnahmen betreffen sowohl einzelne Bereiche als auch umfassendere Teile des Gebäudes, wie beispielweise der Austausch von Fenstern, die Verbesserung der Dämmung oder die Modernisierung der Heizungsanlage.
Das Hauptziel ist die Reduzierung des Energieverbrauchs und der Energiekosten sowie die Verbesserung des Wohnkomforts. Diese Maßnahmen werden oft bei bestehenden Gebäuden durchgeführt, die möglicherweise bereits einen guten Zustand haben, aber durch Modernisierungen noch energieeffizienter gemacht werden.
Eine energetische Sanierung umfasst tiefgreifendere Maßnahmen, die das gesamte Gebäude betreffen. Diese werden häufig an älteren oder stark renovierungsbedürftigen Gebäuden durchgeführt, die energetisch ineffizient sind. Hier muss oft die gesamte Energieperformance erheblich verbessert werden.
Zu den Maßnahmen zählt die komplette Erneuerung der Heizungsanlage, die Installation von Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung, die Integration erneuerbarer Energien und umfassende Dämmungen.
Das Ziel ist eine signifikante Reduzierung des Energieverbrauchs, oft um die gesetzlichen Anforderungen oder bestimmte Energiestandards zu erfüllen, zum Beispiel den KfW-Effizienzhausstandard in Deutschland.
Gira Redaktion: Welche Förderungen gibt es für energetische Modernisierungen?
Kai v. Lehn: In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme für energetische Modernisierungen, die sowohl vom Bund als auch von den Ländern angeboten werden. Nachfolgend gebe ich Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Förderprogramme und Institutionen, die Förderungen anbieten:
KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau):
Kredit Nr. 261
Wohngebäude – Kredit
Haus und Wohnung energieeffizient sanieren
bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit für ein Effizienzhaus – für Sanierung und Kauf
weniger zurückzahlen: zwischen 5 % und 45 % Tilgungszuschuss
zusätzliche Förderung möglich, zum Beispiel für Baubegleitung
Kredit Nr. 358, 359
Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude
Für bereits bezuschusste Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden
bis zu 120.000 Euro Kredit je Wohneinheit
zusätzlich zur bereits erteilten Zuschussförderung
zusätzlicher Zinsvorteil bei einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro
BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle):
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Diese Förderung umfasst Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie den Austausch von Fenstern und Türen, Dämmung, Heizungserneuerung und die Nutzung erneuerbarer Energien.
Heizungsoptimierung: Zuschüsse für den Austausch ineffizienter Heizungsanlagen gegen moderne, energieeffiziente Systeme.
Staatliche und regionale Förderungen:
Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Förderprogramme an, die spezielle regionale Bedürfnisse und Anforderungen berücksichtigen. Diese können beispielsweise Zuschüsse für bestimmte energetische Maßnahmen oder zusätzliche Beratungsleistungen umfassen.
Steuerliche Vorteile:
Steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen: Kosten für bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen können steuerlich geltend gemacht werden. Dies umfasst Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum.
Staatliche und regionale Förderungen:
Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Förderprogramme an, die spezielle regionale Bedürfnisse und Anforderungen berücksichtigen. Diese können beispielsweise Zuschüsse für bestimmte energetische Maßnahmen oder zusätzliche Beratungsleistungen umfassen.
Steuerliche Vorteile:
Steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen: Kosten für bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen können steuerlich geltend gemacht werden. Dies umfasst Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum.
Energieberatung:
Vor-Ort-Beratung: Zuschüsse für eine umfassende Energieberatung, die Hausbesitzer bei der Planung und Umsetzung energetischer Modernisierungen unterstützt.
Förderung durch Energieversorger:
Einige Energieversorger bieten eigene Förderprogramme oder Zuschüsse für energetische Modernisierungsmaßnahmen an, insbesondere im Bereich der Heizungsoptimierung oder der Nutzung erneuerbarer Energien.
Ich rate Ihnen, sich vor Beginn einer energetischen Modernisierung umfassend über die verfügbaren Fördermöglichkeiten zu informieren und gegebenenfalls eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen, um die optimalen Förderprogramme für das geplante Vorhaben zu nutzen.
Wichtig ist dabei, dass es sich um zertifizierte Energieberater/-innen handelt, wie im Fall der Mitarbeiter/-innen von Energie Effizienz Profi (EEP). Neben der Beratung zu Fragen rund um die Steigerung der Energieeffizienz übernimmt EEP auch die Beantragung von entsprechenden Fördermitteln innerhalb von nur 48 Stunden.
Zu steuerlichen Fragen sollten Sie sich stets mit einem staatlich zugelassenen Steuerberater austauschen, da nur dieser eine umfassende und qualifizierte steuerrechtliche Beratung auf dem Gebiet der energetischen Sanierung vornehmen kann.
Weitere Informationen und aktuelle Förderbedingungen sind auf den Webseiten der KfW, BAFA und anderer Förderinstitutionen verfügbar.
Gira Redaktion: Können energetische Modernisierungsmaßnahmen auf Mieter/-innen umgelegt werden?
Kai v. Lehn: Ja, energetische Modernisierungsmaßnahmen können in Deutschland auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach Paragraf 559 BGB können Vermieter/-innen 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
Wichtig ist, dass der/die Vermieter/-in die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigt. Die Ankündigung muss Informationen über Art und Umfang der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
Kai v. Lehn: Ja, energetische Modernisierungsmaßnahmen können in Deutschland auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach Paragraf 559 BGB können Vermieter/-innen 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
Wichtig ist, dass der/die Vermieter/-in die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigt. Die Ankündigung muss Informationen über Art und Umfang der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
Dabei darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung maximal um 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Bei Wohnungen, deren Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt, darf die Miete innerhalb von sechs Jahren maximal um 2 Euro pro Quadratmeter steigen.
Mieter/-innen können der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellt. Zum Beispiel wenn die Mieterhöhung zu einer unverhältnismäßigen Belastung führt, die der/die Mieter/-in nicht tragen kann. Der Härteeinwand muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung schriftlich erfolgen.
Jedoch, Modernisierungen, die zur Instandhaltung des Gebäudes notwendig sind und keinen energetischen Nutzen haben, können nicht im gleichen Maße auf die Miete umgelegt werden. Daher ist es wichtig, dass Vermieter/-innen und Mieter/-innen die rechtlichen Rahmenbedingungen und Rechte beider Parteien im Auge behalten.
Gira Redaktion: Dürfen Mieter/-innen während energetischer Modernisierungen eine Mietminderung fordern?
Kai v. Lehn: Ja, die Grundlage für eine Mietminderung ist Paragraf 536 BGB. Demnach kann die Miete gemindert werden, wenn die Mietsache (die Wohnung) einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert.
Es muss eine tatsächliche und erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität vorliegen, wie zum Beispiel Lärm, Staub, Schmutz, eingeschränkte Nutzung von Räumen oder Ausfall von Heizung und Warmwasser. Mieter/-innen müssen den/die Vermieter/-in unverzüglich über die Beeinträchtigung informieren, damit diese/-r Gelegenheit hat, die Situation zu verbessern oder Abhilfe zu schaffen.
Kai v. Lehn: Ja, die Grundlage für eine Mietminderung ist Paragraf 536 BGB. Demnach kann die Miete gemindert werden, wenn die Mietsache (die Wohnung) einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert.
Es muss eine tatsächliche und erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität vorliegen, wie zum Beispiel Lärm, Staub, Schmutz, eingeschränkte Nutzung von Räumen oder Ausfall von Heizung und Warmwasser. Mieter/-innen müssen den/die Vermieter/-in unverzüglich über die Beeinträchtigung informieren, damit diese/-r Gelegenheit hat, die Situation zu verbessern oder Abhilfe zu schaffen.
Dabei richtet sich die Höhe der Mietminderung nach dem Ausmaß und der Dauer der Beeinträchtigung. Es gibt keine festen Sätze, die Minderungsquoten werden in der Regel anhand von Gerichtsurteilen und individuellen Fallentscheidungen ermittelt. Beispielsweise kann bei starken Beeinträchtigungen eine Minderung von 10 bis 50 Prozent der Miete angemessen sein.
Die Mietminderung gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem der/die Vermieter/-in über den Mangel informiert wurde, und für die Dauer der Beeinträchtigung. Bei nur geringfügigen Beeinträchtigungen, die das Wohnen nicht wesentlich einschränken, besteht kein Recht auf Mietminderung. Was als unerheblich gilt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Übrigens können im Mietvertrag Regelungen enthalten sein, die das Recht auf Mietminderung einschränken oder ausschließen. Solche Klauseln sind jedoch nur dann wirksam, wenn sie die Rechte der Mietenden nicht unzulässig beschränken.
Mieter/-innen sollten bei Unsicherheiten oder bei schwerwiegenden Beeinträchtigungen rechtlichen Rat einholen. Ein/eine Anwalt/Anwältin oder ein Mieterverein kann bei der Durchsetzung von Mietminderungen und der Einschätzung der angemessenen Minderungsquote helfen.
Gira Redaktion: Wie lange vorher muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Kai v. Lehn: Eine energetische Modernisierung muss mindestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten schriftlich angekündigt werden (Paragraf 555c Abs. 1 BGB).
Die Ankündigung muss eine detaillierte Beschreibung der geplanten Maßnahmen enthalten, einschließlich der konkreten Arbeiten, die durchgeführt werden sollen. Auch müssen der voraussichtliche Beginn und die Dauer ersichtlich sein. Sollte eine Mieterhöhung erwartet werden, muss die Ankündigung eine nachvollziehbare Berechnung enthalten.
Zu guter Letzt auch noch einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mietenden bei unzumutbaren Härten und die Frist, innerhalb derer dieser einen Härteeinwand geltend machen kann.
Gira Redaktion: Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter im Zusammenhang mit energetischen Modernisierungsmaßnahmen?
Kai v. Lehn: Ja, das Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen ist in Paragraf 555e BGB geregelt. Um dies geltend machen zu können, muss der/die Vermieter/-in die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt haben (Paragraf 555c BGB).
Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für Modernisierungsmaßnahmen, nicht für reine Instandhaltungsmaßnahmen. Mieter/-innen können das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung schriftlich kündigen.
Kai v. Lehn: Ja, das Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen ist in Paragraf 555e BGB geregelt. Um dies geltend machen zu können, muss der/die Vermieter/-in die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt haben (Paragraf 555c BGB).
Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für Modernisierungsmaßnahmen, nicht für reine Instandhaltungsmaßnahmen. Mieter/-innen können das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung schriftlich kündigen.
Beispiel: Erhält der/die Mieter/-in die Ankündigung im Januar, kann er/sie bis Ende März kündigen, mit Wirkung zum Ende Mai.
Das Sonderkündigungsrecht gilt unabhängig davon, ob die Modernisierungsmaßnahme eine erhebliche Härte für den Mieter darstellt oder nicht.
Gira Redaktion: Wie hilft mir ein Smart Home dabei, mein Zuhause energieeffizienter zu machen?
Kai v. Lehn: Ein Smart Home kann auf vielfältige Weise dazu beitragen, ein Zuhause energieeffizienter zu machen. So steuern beispielweise Smart-Home-Systeme Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagensysteme (HVAC)-Systeme so, dass sie nur dann arbeiten, wenn es notwendig ist, und dabei die effizientesten Einstellungen verwenden.
Sie können außerdem Energieproduktion von Solaranlagen überwachen und optimieren sowie die Nutzung von Solarenergie maximieren.
Smarte Thermostate passen die Heiz- und Kühlzeiten automatisch an die Anwesenheit der Bewohner/-innen und die Tageszeit an, wodurch unnötiges Heizen oder Kühlen vermieden wird.
Automatische Jalousien und Rollos fahren je nach Tageszeit, Sonnenstand und Temperatur hoch oder herunter, um die Wärmeaufnahme im Sommer zu reduzieren und die Wärme im Winter zu halten.
Durch die Integration dieser und weiterer Smart-Home-Technologien wird der Energieverbrauch in Ihrem Zuhause besser kontrolliert und optimiert, was nicht nur zu niedrigeren Energiekosten führt, sondern auch die Umwelt schont.
Gira Redaktion: Herr Vom Lehn, wir danken Ihnen sehr für die ausführlichen Antworten zu diesem umfangreichen Thema.